MAKALELER

• 1. Genel Olarak Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları Hakkında Bilgiler

Adi kira hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesi vd. düzenlenmiştir. Ancak kanun koyucu Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiraları hakkında özel hükümler düzenlemiştir ve burada hüküm bulunan hallerde adi kira hükümleri uygulanamaz. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 6098 sayılı TBK’nin 339. maddesi vd. düzenlenmiştir. Yazımızda bu düzenlemelere özellikle uygulamada yanlış bilinen noktalara ve daha sonrasında 6098 sayılı TBK’de ve 2004 sayılı İİK’de sayılan tahliye sebeplerine ve bu sebeplere dayanılarak kiracının tahliyesinin hangi yollardan sağlanabileceğine değinilecektir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşmeyle birlikte kiracıya bir güvence verme borcu getirilmişse bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

• A. Kira Bedelinde Artış

Uygulamada kira sözleşmeleri genelde bir yıllık yapılmakta ve her bir yıl aslında bir kira dönemini ifade etmektedir. Buna göre yenilenen kira döneminde (bir yıldan sonra devam eden her yıl) uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Diğer bir deyişle kira bedelindeki artış on iki aylık TÜFE ortalamasından daha fazla olamaz.

TBK’ya eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmişti. 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (“Torba Kanun”) 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır.

• B. Kira Sözleşmesinin Süresi

Uygulamada yanlış bilinen bir diğer bilgi ise kira sözleşmeleri bir yıllık da yapılmış olsa bir yıldan sonra belirsiz süreli sözleşmeye döneceği yönündeki bilgidir. Bu yanılgının sebebi kiraya veren kişinin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği hükmüdür. Diğer bir deyişle kiraya veren, kira sözleşmesinin süresi bitse dahi on yıl geçmedikçe sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremediğinden sanki sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğü yanılgısına düşmektedir. Burada sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönmemekte halen belirli süreli olarak devam etmekte ancak kira dönemi devam eden ilk yıl için birinci uzama yılı olarak adlandırılmaktadır. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

• 2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Sebepleri

Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında sözleşmeyi sona erdiren haller hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda hem de 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir.

• A. Kiraya Verenin ve Kiracının Sözleşmeyi Bildirimle Sona Erdirmesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önceden bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. (Kiracının sözleşmeyi sona erdirme şartı)

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme şartı)

• B. Gereksinim Sebebiyle (İhtiyaç Nedeniyle) Sona Erdirme

Kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

• C. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Sona Erdirme

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

• D. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Sona Erdirme

Genelde yanlış bilinen bir kanı ise halihazırda kiracısı bulunan bir konut ve çatılı iş yerini satın alan yeni malikin haklarıdır. Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi ile bağlı olur. Eski malik ile yapılan kira sözleşmesindeki kiraya veren taraf artık yeni malik olacaktır. Yeni malik, kiracı ile yeni bir sözleşme yapmak zorunda değildir. Burada eski malik ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi hükümleri devam etmektedir. Yeni malikin bu sebeplerle eski malikten farklı hakları yoktur, burada eski malike tanınmayıp yeni malike tanınan tek hak mevcuttur. Bu hak ise, yeni malikin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının ihtiyacı sebebiyle kullanma gereksinimi varsa taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik ayrıca gereksinim sebebiyle başlığında bahsettiğimiz şekilde kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile de kira sözleşmesini sona erdirebilir.

• E. Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Sona Erdirme (Örnek No:14)

TBK m. 352 hükmü gereğince “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

İİK m. 272: “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.”

Yukarıdaki kanun hükmünde görüleceği üzere kiracının tahliye taahhüdünü kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte vermiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya daha önceki bir tarihte verilen tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilecektir.

Ayrıca tahliye taahhüdünde tahliyenin taahhüt edildiği tarihten sonra bir ay içerisinde icraya başvurmak gerekmektedir. Aksi takdirde kanunda belirlenen süre geçtiğinden tahliye taahhüdüne dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkün olmayacaktır.

Ayrıca uygulamada “Örnek No 14” olarak bilinen “Kiralanan Gayrimenkullerin İlamsız Tahliyesi” yoluyla başlatılacak icra takibine kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü de eklenerek takip başlatılmadığı takdirde ödeme emri kiracıya tebliğ edilse dahi borçlu şikâyet yoluna gidebilecektir ve gayrimenkulden tahliyesi hukuka aykırı olacaktır.

Kiracının tahliye taahhüdüne dayanan tahliye talebine veya taahhütteki imzaya ya da tarihe itiraz etmesi halinde itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açarak takibin devamı sağlanabilir. Bu makale, konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmış olup, icra takibi ve itiraz halinde itirazın kaldırılması için açılacak davalar uzmanlık gerektirdiğinden herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışmanız tavsiye olunur.

• F. İki Haklı İhtar Sebebiyle Sona Erdirme

Kiracı bir kira yılında kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yine burada dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi de ihtarların her ikisinin de aynı kira yılı içerisinde gönderilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca temerrüde düşen kiracıya tebliğ edilmeden kiracı kira borcunu ödemişse bu ihtar artık haklı bir ihtar yerine geçmeyecektir.

• G. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Sona Erdirme

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

• H. Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Takip Yoluyla Sona Erdirme (Örnek No:13)

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi ve devamında ödemesi gereken kira bedelini zamanında ödemeyen kiracının icra takibi ile tahliyesi düzenlenmiştir. İlgili İcra ve İflas Kanunu’nun bu düzenleme adi kira ve hasılat kiraları için icra takibi olarak isimlendirilmiştir. Uygulamada bu yola Örnek No 13 tahliye talepli ödeme emri denilmektedir.

Örnek No 13 takip talebinde dikkat edilmesi gereken hususlardan bazıları şunlardır; takip talebinde hem kira alacağının tahsili hem de kiracının kiralanandan tahliyesi talep edilmelidir. Kiracının Örnek No 13 ödeme emrine itirazlarını yedi gün içerisinde icra dairesine bildirmesi gerekmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında ise kiracıya, ödeme emrinde belirtilen kira bedelini ödemek için otuz gün süre verilmiştir.

Belirlenen bu süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye istenebilir. Bu kira bedelinin ödenmesi ancak vekâlet ücreti ya da masrafların ödenmemesi halinde ise tahliye talep edilemeyecektir ancak haciz yoluna gidilerek borç tahsil edilebilir.

Ayrıca belirtmekte fayda olan bir diğer husus da şudur ki kiracı kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödese dahi Örnek No 13 ödeme emri yukarıda bahsedilen iki haklı ihtar sebebiyle tahliyedeki haklı ihtarlardan birisini oluşturur. Diğer bir deyişle bir kira yılı içerisinde kiracı iki kere Örnek No 13 ödeme emri gönderilmesine sebebiyet verdiyse kira bedellerini ödese dahi iki haklı ihtar sebebine dayanılarak tahliyesi talep edilebilir.

Kira konusunda hem kiracı hem kiraya veren olarak hak kaybına uğramamanız adına kira konusunda uzman avukatlar aracılığıyla iş ve işlemlerinizi yürütmenizi tavsiye ederiz. Sorularınız için aşağıda yer alan formu doldurarak bizlerle iletişime geçebilirsiniz. Bu metin bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İzinsiz olarak çoğaltılamaz, paylaşılamaz.